El Mito de la Inversión Inmobiliaria (cómo evitar los errores de un inversor promedio)

“La mejor inversión es la inversión inmobiliaria” “Los inmuebles son un refugio de valor”.¿Cuántas veces hemos escuchado frases como éstas? Muchas, seguramente. Ahora bien, ¿son ciertas? Y, en ese caso, ¿hasta qué punto?
Me parece que, ante todo, lo primero que tenemos que tener claro es que los inmuebles, como cualquier otra clase de activo, son (inevitablemente) sensibles al ciclo económico (de hecho, la actividad inmobiliaria es especialmente sensible). Esto quiere decir, entonces, que su precio va a sufrir variaciones notorias según la economía se encuentre en una fase expansiva o, por el contrario, en una fase contractiva.
Entonces, ¿es la inversión inmobiliaria una buena inversión o no lo es? Depende. Veamos primero algunas ventajas y desventajas:


Ventajas

1. Tendencia subyacente de aumento de valor en el largo plazo (bien escaso y aumento constante de la población mundial).
2. Posible incremento de valor en el mediano plazo (es necesario analizar el momento del ciclo económico).
3. Renta promedio del 7% anual por alquileres.


Desventajas

1. Posible disminución de valor en el mediano plazo (análisis incorrecto del momento del ciclo económico).
2. Iliquidez (salvo países con mercados de crédito muy desarrollados, no nos va a resultar nada fácil apalancarnos –caso de Argentina- y tendremos que destinar una suma importante de nuestro capital para efectuar la operación; también es una inversión ilíquida por la dificultad que representa vender el bien).
3. Gastos fijos en caso de dificultades para alquilar.
4. Pérdida de tiempo y dinero en caso de dificultades con locatarios (llegando incluso a situaciones extremas como juicios de desalojo, etc.)

Resumiendo: una inversión inmobiliaria sólo será buena en la medida en que hayamos realizado un correcto análisis económico-financiero previo (en ese caso, de hecho, los inmuebles pueden ser una de las mejores inversiones para aumentar nuestro patrimonio, dejándonos retornos de hasta un 50% anual o más).
Personalmente creo que el problema con los inmuebles es que la mayoría de las personas se conectan con ellos de manera emocional y olvidan, en cambio, el aspecto esencial de toda inversión, esto es, el frío análisis de números y rentabilidades posibles (actuales y futuras). ¿Era la inversión inmobiliaria, en la Argentina de principios del 2001, una inversión segura? Antes de contestar esta pregunta, mejor miremos la curva de precios de principios del 2002.